Wer eine Immobilie kauft, zahlt weit mehr als nur den Kaufpreis. Die sogenannten Kaufnebenkosten können in Baden-Württemberg bis zu 12 Prozent des Kaufpreises betragen und werden von vielen Käufern unterschätzt. In diesem Ratgeber schlüsseln wir sämtliche Nebenkosten für Sie auf — mit konkreten Zahlen, einer Beispielrechnung und praktischen Tipps, wie Sie die Kosten im Griff behalten. Als erfahrener Immobilienmakler in Reutlingen beraten wir Sie gerne persönlich zu allen finanziellen Aspekten Ihres Immobilienkaufs.
1. Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten unter den Kaufnebenkosten. Sie wird vom jeweiligen Bundesland festgelegt und fällt bei jedem Immobilienkauf an — unabhängig davon, ob Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück erwerben.
In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer aktuell 5,0 Prozent des Kaufpreises. Damit liegt das Land im Mittelfeld der deutschen Bundesländer. Zum Vergleich: Bayern und Sachsen erheben nur 3,5 Prozent, während Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Saarland und Thüringen mit 6,5 Prozent den Höchstsatz verlangen.
Die Grunderwerbsteuer wird vom Finanzamt erhoben, sobald der Kaufvertrag beim Notar beurkundet wurde. Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, den Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt zu melden. Sie erhalten dann einen Steuerbescheid und haben in der Regel vier Wochen Zeit zur Zahlung. Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Umschreibung im Grundbuch zwingend erforderlich ist.
Kann man die Grunderwerbsteuer reduzieren?
Es gibt einige legale Möglichkeiten, die Grunderwerbsteuer zu senken:
- Inventar separat ausweisen: Bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche, Markisen, Gartenhäuser oder Sauna können im Kaufvertrag gesondert aufgeführt werden. Auf diese Positionen fällt keine Grunderwerbsteuer an. Voraussetzung: Der Wert muss realistisch angesetzt sein.
- Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen: Der Anteil an der Instandhaltungsrücklage, der mit dem Kauf übergeht, kann ebenfalls vom Kaufpreis abgezogen werden.
- Grundstück und Bauleistung trennen: Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks und anschließendem Neubau mit einem separaten Bauunternehmen fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an — nicht auf die Baukosten. Achtung: Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen dürfen nicht wirtschaftlich verbunden sein.
2. Notar- und Beurkundungskosten
In Deutschland ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags gesetzlich vorgeschrieben. Ohne Notar ist ein Immobilienkauf schlicht nicht möglich. Die Notarkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundesweit einheitlich geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie.
Als Faustregel können Sie mit circa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises für die Notarkosten rechnen. Darin enthalten sind unter anderem:
- Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrags
- Abwicklung der Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto (falls vereinbart)
- Einholung und Prüfung von Genehmigungen
- Betreuung der Grundbuchumschreibung
- Eintragung von Grundschulden für die finanzierende Bank
- Löschung eventueller Belastungen des Verkäufers
Der Notar ist per Gesetz zur Neutralität verpflichtet. Er vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern sorgt für eine rechtssichere Abwicklung des Kaufs. Dennoch haben Sie als Käufer das Recht, den Notar frei zu wählen — in der Praxis zahlt der Käufer die Notarkosten und darf daher den Notar bestimmen.
3. Grundbuchkosten
Das Grundbuch ist das amtliche Verzeichnis aller Grundstücke und ihrer Eigentümer. Jeder Eigentümerwechsel muss im Grundbuch eingetragen werden. Die Kosten dafür richten sich ebenfalls nach dem GNotKG und betragen etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises.
Die Grundbuchkosten setzen sich aus mehreren Posten zusammen:
- Auflassungsvormerkung: Sichert dem Käufer das Recht auf Eigentumseintragung und schützt vor Doppelverkäufen.
- Eigentümerwechsel: Die eigentliche Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.
- Grundschuld: Falls Sie eine Finanzierung nutzen, wird die Grundschuld zugunsten Ihrer Bank eingetragen. Diese Kosten kommen noch hinzu.
- Löschungen: Bestehende Grundschulden oder sonstige Belastungen des Verkäufers müssen gelöscht werden.
4. Maklerprovision in Baden-Württemberg
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das neue Maklerrecht: Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss er mindestens den gleichen Anteil an der Provision tragen wie der Käufer. In Baden-Württemberg hat sich als marktüblicher Satz eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent (inkl. MwSt.) etabliert, die je zur Hälfte auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird — also jeweils 3,57 Prozent.
Die Maklerprovision ist der zweitgrößte Nebenkostenposten nach der Grunderwerbsteuer. Dafür erhalten Sie als Käufer jedoch eine umfassende Leistung: Der Makler sucht passende Objekte, organisiert Besichtigungen, prüft Unterlagen, unterstützt bei der Finanzierung und begleitet Sie bis zum Notartermin.
Wichtig zu wissen: Die Provision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet ist. Vorher entstehen Ihnen keine Kosten durch die Beauftragung eines Maklers.
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5. Komplette Beispielrechnung: Nebenkosten bei einem Kauf in Reutlingen
Um die Nebenkosten greifbar zu machen, rechnen wir ein konkretes Beispiel durch: Sie kaufen ein Einfamilienhaus in Reutlingen für einen Kaufpreis von 450.000 Euro. Die Einbauküche im Wert von 12.000 Euro wird im Kaufvertrag separat ausgewiesen.
| Kostenart | Prozentsatz | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis (Immobilie) | — | 438.000 € |
| Inventar (Küche) | — | 12.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 5,0 % | 21.900 € |
| Notarkosten | ~1,5 % | 6.570 € |
| Grundbuchkosten | ~0,5 % | 2.190 € |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | 3,57 % | 15.637 € |
| Nebenkosten gesamt | ~10,57 % | 46.297 € |
| Gesamtkosten | — | 496.297 € |
In diesem Beispiel betragen die Kaufnebenkosten rund 46.300 Euro — ein Betrag, der bei der Finanzierungsplanung unbedingt berücksichtigt werden muss. Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis der Immobilie, die Nebenkosten müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden.
6. Laufende Kosten nach dem Kauf
Neben den einmaligen Kaufnebenkosten sollten Sie auch die laufenden Kosten als Immobilienbesitzer kennen. Diese fallen regelmäßig an und beeinflussen Ihr monatliches Budget erheblich.
Grundsteuer
Die Grundsteuer wird von der Kommune erhoben und richtet sich nach dem Grundsteuerwert, dem Steuermessbetrag und dem örtlichen Hebesatz. In Reutlingen liegt der Hebesatz aktuell bei 380 Prozent (Grundsteuer B). Nach der Grundsteuerreform, die ab 2025 greift, wird die Berechnung auf Basis aktualisierter Grundsteuerwerte erfolgen. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus in Reutlingen können Sie mit jährlichen Kosten von etwa 400 bis 800 Euro rechnen.
Gebäudeversicherung
Eine Wohngebäudeversicherung ist für jeden Immobilienbesitzer unverzichtbar. Sie deckt Schäden durch Feuer, Sturm, Hagel und Leitungswasser ab. Eine Elementarschadenversicherung (gegen Überschwemmung, Erdrutsch etc.) ist empfehlenswert, aber nicht immer automatisch enthalten. Je nach Größe, Bauart und Lage des Hauses liegen die jährlichen Kosten zwischen 300 und 1.200 Euro.
Instandhaltungsrücklage
Jede Immobilie erfordert laufende Instandhaltung. Experten empfehlen, jährlich etwa 1 bis 1,5 Prozent des Immobilienwertes für Reparaturen und Modernisierungen zurückzulegen. Bei einem Haus im Wert von 450.000 Euro wären das 4.500 bis 6.750 Euro pro Jahr. Bei älteren Gebäuden kann der Bedarf deutlich höher liegen.
Weitere laufende Kosten
- Heizung und Energie: Je nach Energieeffizienz des Gebäudes zwischen 1.500 und 4.000 Euro jährlich für ein Einfamilienhaus.
- Wasser und Abwasser: Rund 500 bis 1.000 Euro pro Jahr für einen Vier-Personen-Haushalt.
- Müllabfuhr: In Reutlingen je nach Tonnengröße zwischen 150 und 400 Euro jährlich.
- Straßenreinigung und Winterdienst: Variiert je nach Kommune, oft zwischen 50 und 200 Euro pro Jahr.
- Schornsteinfeger: Gesetzlich vorgeschrieben, rund 80 bis 150 Euro jährlich.
7. Finanzierung der Nebenkosten
Die Kaufnebenkosten stellen für viele Käufer eine erhebliche finanzielle Hürde dar. Die meisten Banken erwarten, dass Sie die Nebenkosten vollständig aus Eigenkapital bestreiten. Eine Finanzierung der Nebenkosten ist zwar bei einigen Banken möglich (sogenannte 110-Prozent-Finanzierung), führt aber zu deutlich höheren Zinsen und strengeren Vergabekriterien.
Als Faustregel gilt: Sie sollten mindestens 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen, um die Nebenkosten abzudecken und einen Puffer zu haben. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto bessere Zinskonditionen erhalten Sie von der Bank.
Eine solide Finanzierungsplanung vor dem Kauf ist daher unverzichtbar. Klären Sie frühzeitig mit Ihrer Bank oder einem unabhängigen Finanzberater, welches Budget Ihnen zur Verfügung steht — inklusive aller Nebenkosten.
8. Nebenkosten beim Kauf einer Eigentumswohnung
Beim Kauf einer Eigentumswohnung gelten grundsätzlich die gleichen Nebenkosten wie beim Hauskauf. Es kommen jedoch einige Besonderheiten hinzu:
- Hausgeld: Als Wohnungseigentümer zahlen Sie monatliches Hausgeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Dieses deckt die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums ab: Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Hausmeister, Gebäudeversicherung, Verwaltung und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Übliche Beträge liegen zwischen 2,50 und 4,50 Euro pro Quadratmeter monatlich.
- Sonderumlage: Für größere Sanierungen (Dach, Fassade, Aufzug) kann die WEG eine Sonderumlage beschließen. Prüfen Sie vor dem Kauf die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Höhe der vorhandenen Rücklage.
- Instandhaltungsrücklage: Der beim Kauf übernommene Anteil an der Rücklage kann — wie oben erwähnt — vom Kaufpreis abgezogen werden und senkt die Grunderwerbsteuer.
9. Nebenkosten beim Grundstückskauf und Neubau
Wer ein Grundstück kauft und neu baut, hat eine andere Nebenkostenstruktur. Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf den Grundstückspreis an — vorausgesetzt, Grundstücksverkauf und Bauvertrag sind rechtlich getrennt. Hinzu kommen jedoch weitere Kosten:
- Erschließungskosten: Falls das Grundstück noch nicht vollständig erschlossen ist, können Kosten für Straßenanschluss, Kanal, Wasser, Strom und Gas anfallen — je nach Situation zwischen 10.000 und 30.000 Euro.
- Vermessungskosten: Für die Teilung oder Vermessung des Grundstücks rund 1.500 bis 3.000 Euro.
- Baugenehmigung: Die Gebühren variieren je nach Bundesland und Bauvorhaben, liegen aber meist zwischen 500 und 2.500 Euro.
- Bodengutachten: Ein Baugrundgutachten kostet zwischen 500 und 1.500 Euro und schützt vor bösen Überraschungen beim Aushub.
10. Nebenkosten bei verschiedenen Kaufpreisen im Vergleich
Die folgende Tabelle zeigt die typischen Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg bei verschiedenen Kaufpreisen:
| Kostenart / Kaufpreis | 200.000 € | 350.000 € | 500.000 € | 750.000 € |
|---|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (5%) | 10.000 € | 17.500 € | 25.000 € | 37.500 € |
| Notar (~1,5%) | 3.000 € | 5.250 € | 7.500 € | 11.250 € |
| Grundbuch (~0,5%) | 1.000 € | 1.750 € | 2.500 € | 3.750 € |
| Makler (3,57%) | 7.140 € | 12.495 € | 17.850 € | 26.775 € |
| Gesamt | 21.140 € | 36.995 € | 52.850 € | 79.275 € |
11. Tipps: So sparen Sie bei den Kaufnebenkosten
Auch wenn die meisten Nebenkosten gesetzlich festgelegt sind, gibt es einige Stellschrauben, an denen Sie drehen können:
- Inventar separat ausweisen: Küche, Möbel, Sauna und andere bewegliche Gegenstände sollten im Kaufvertrag mit realistischem Wert aufgelistet werden. Das spart Grunderwerbsteuer.
- Instandhaltungsrücklage abziehen: Bei Eigentumswohnungen den übernommenen Anteil der Rücklage vom steuerpflichtigen Kaufpreis absetzen.
- Notarkosten vergleichen: Die Gebühren sind zwar gesetzlich geregelt, aber der Umfang der Dienstleistung kann variieren. Fragen Sie nach, was alles im Preis enthalten ist.
- Förderprogramme nutzen: KfW-Darlehen, BAFA-Zuschüsse oder regionale Förderprogramme können die Gesamtbelastung reduzieren — sprechen Sie uns darauf an.
- Grundstück und Bau trennen: Beim Neubau die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis zahlen, wenn möglich.
Häufig gestellte Fragen zu Nebenkosten beim Immobilienkauf
In Baden-Württemberg sollten Sie mit Kaufnebenkosten von insgesamt etwa 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises rechnen. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus Grunderwerbsteuer (5%), Notarkosten (~1,5%), Grundbuchkosten (~0,5%) und Maklerprovision (3,57% Käuferanteil). Ohne Makler reduzieren sich die Nebenkosten auf rund 7 Prozent.
Die Kaufnebenkosten werden überwiegend vom Käufer getragen: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch zahlt der Käufer. Nur die Maklerprovision wird seit 2020 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Der Verkäufer zahlt seinen Anteil der Provision sowie eventuelle Kosten für die Löschung bestehender Grundschulden.
Bei einer selbstgenutzten Immobilie können die Kaufnebenkosten leider nicht steuerlich geltend gemacht werden. Anders sieht es bei vermieteten Immobilien aus: Hier können Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten als Anschaffungsnebenkosten über die Abschreibung steuerlich berücksichtigt werden. Die Maklerprovision ist ebenfalls absetzbar.
Die meisten Banken erwarten, dass Käufer die Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen. Einige Banken bieten zwar eine 110-Prozent-Finanzierung an, die auch die Nebenkosten abdeckt, verlangen dafür aber deutlich höhere Zinsen. Als Faustregel gilt: Bringen Sie mindestens die Nebenkosten als Eigenkapital mit.
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Baden-Württemberg aktuell 5,0 Prozent des Kaufpreises. Sie wird nach Beurkundung des Kaufvertrags vom Finanzamt erhoben und muss vor der Grundbuchumschreibung gezahlt werden.
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