Soll ich einen Makler beauftragen oder meine Immobilie lieber privat verkaufen? Diese Frage stellen sich viele Eigentümer. Die Antwort hängt von verschiedenen Faktoren ab — von Ihrer verfügbaren Zeit über Ihre Marktkenntnis bis hin zur Art der Immobilie. In diesem Ratgeber erklären wir transparent, was ein Makler kostet, welche Leistungen er erbringt und wie Sie den richtigen Makler finden. Als Immobilienmakler in Reutlingen mit über 35 Jahren Erfahrung geben wir Ihnen einen ehrlichen Einblick in unsere Branche.
1. Maklerprovision in Baden-Württemberg: Was kostet ein Makler?
Die zentrale Frage zuerst: Was kostet ein Immobilienmakler? Seit dem 23. Dezember 2020 regelt das neue Maklerrecht die Provisionsaufteilung bei Wohnimmobilien bundesweit. Die wichtigste Änderung: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf der Käufer maximal den gleichen Anteil wie der Verkäufer zahlen.
In Baden-Württemberg hat sich als marktübliche Provision ein Gesamtsatz von 7,14 Prozent (inkl. 19% MwSt.) etabliert. Dieser wird je zur Hälfte auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt:
- Verkäufer: 3,57 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.)
- Käufer: 3,57 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.)
Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro ergibt sich also eine Provision von jeweils rund 16.065 Euro für Käufer und Verkäufer. Die Provision ist ein Erfolgshonorar: Sie wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde. Kommt es nicht zum Verkauf, fallen keine Kosten an.
2. Welche Leistungen erbringt ein guter Makler?
Ein professioneller Immobilienmakler bietet weit mehr als nur das Schalten einer Anzeige auf Immobilienportalen. Die Leistungen umfassen den gesamten Verkaufsprozess — von der ersten Beratung bis zur Schlüsselübergabe.
Vor dem Verkauf
- Professionelle Marktwertermittlung: Eine fundierte Immobilienbewertung auf Basis aktueller Vergleichsdaten, Markttrends und lokaler Expertise. Der richtige Angebotspreis ist der Schlüssel zum Erfolg.
- Vermarktungsstrategie: Entwicklung einer individuellen Strategie, die zur Immobilie und zur Zielgruppe passt — von der diskreten Off-Market-Vermarktung bis zur breit angelegten Kampagne.
- Professionelle Aufbereitung: Hochwertige Immobilienfotos, 360-Grad-Rundgänge, Drohnenaufnahmen und ein ansprechendes Exposé, das Ihre Immobilie ins beste Licht rückt.
- Unterlagenbeschaffung: Der Makler beschafft fehlende Unterlagen wie Energieausweis, Grundbuchauszug, Flurkarte und Baupläne.
Während der Vermarktung
- Inserate auf allen relevanten Portalen: ImmoScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen und weitere Kanäle — der Makler sorgt für maximale Reichweite.
- Interessentenmanagement: Anfragen beantworten, Bonität prüfen, ernsthafte Käufer von Besichtigungstouristen filtern.
- Besichtigungen durchführen: Einzeltermine organisieren und professionell durchführen — Sie müssen nicht einmal anwesend sein.
- Feedback einholen: Rückmeldungen der Interessenten sammeln und den Verkäufer regelmäßig über den Stand informieren.
Beim Abschluss
- Preisverhandlung: Professionelle Verhandlungsführung im Interesse des Verkäufers — mit der nötigen emotionalen Distanz und Erfahrung.
- Finanzierungsprüfung: Sicherstellen, dass der Käufer die Finanzierung gesichert hat, bevor der Notartermin angesetzt wird.
- Notartermin begleiten: Vorbereitung des Kaufvertrags in Abstimmung mit dem Notar und Begleitung beim Beurkundungstermin.
- Übergabe: Protokollierte Schlüsselübergabe mit Zählerständen und Dokumentation.
Unverbindliches Erstgespräch mit Frank Holder Immobilien
Lernen Sie uns kennen und erfahren Sie, wie wir Ihre Immobilie optimal vermarkten. Kostenlos, unverbindlich und persönlich.
3. Privatverkauf vs. Makler: Der ehrliche Vergleich
Wir möchten transparent sein: Ein Makler ist nicht für jeden Immobilienverkauf zwingend notwendig. Es gibt Situationen, in denen ein Privatverkauf durchaus sinnvoll sein kann — und solche, in denen Sie von professioneller Unterstützung erheblich profitieren.
| Kriterium | Privatverkauf | Mit Makler |
|---|---|---|
| Kosten | Keine Provision, aber Kosten für Fotos, Anzeigen, Energieausweis | 3,57 % Verkäuferprovision (erfolgsbasiert) |
| Zeitaufwand | Hoch: Inserate, Anfragen, Besichtigungen, Verhandlungen | Minimal: Makler übernimmt den gesamten Prozess |
| Ermittlung Marktwert | Selbst recherchieren oder Gutachter beauftragen | Professionelle Bewertung inklusive |
| Reichweite | Eigene Inserate auf Portalen | Alle Portale + eigene Interessentenkartei |
| Verhandlung | Emotionale Bindung kann Verhandlung erschweren | Professionelle, objektive Verhandlungsführung |
| Rechtssicherheit | Eigenverantwortung für Vertrag und Haftung | Makler kennt rechtliche Fallstricke |
| Verkaufspreis | Risiko: zu hoch oder zu niedrig angesetzt | Erfahrungsgemäß höherer Erlös durch optimale Vermarktung |
| Verkaufsdauer | Oft länger durch geringere Reichweite | In der Regel kürzer durch Netzwerk und Erfahrung |
Wann lohnt sich ein Makler besonders?
- Bei hochpreisigen Immobilien: Je höher der Wert, desto mehr steht auf dem Spiel. Die Provision amortisiert sich oft durch einen besseren Verkaufspreis.
- Bei schwierigen Objekten: Ältere Immobilien, Erbengemeinschaften, belastete Grundstücke — hier braucht es Erfahrung und Fingerspitzengefühl.
- Wenn Sie wenig Zeit haben: Ein Immobilienverkauf ist ein Fulltime-Job. Berufstätige profitieren enorm von der Zeitersparnis.
- Bei geerbten Immobilien: Geerbte Objekte erfordern besondere Sensibilität und oft die Abstimmung mehrerer Erben.
- Bei fehlendem Marktwissen: Wer den lokalen Markt nicht kennt, riskiert eine falsche Preissetzung — und das kann teuer werden.
Wann kann ein Privatverkauf funktionieren?
- Sie kennen den lokalen Markt sehr gut.
- Sie haben ausreichend Zeit für den gesamten Prozess.
- Es handelt sich um ein unkompliziertes Standardobjekt in gefragter Lage.
- Sie haben bereits einen Käufer (z. B. aus dem Bekanntenkreis).
- Sie verfügen über Erfahrung im Immobilienbereich.
4. Den richtigen Makler finden: Auswahlkriterien
Nicht jeder Makler ist gleich gut. In Deutschland gibt es keine geschützte Berufsbezeichnung — theoretisch kann sich jeder „Immobilienmakler“ nennen. Umso wichtiger ist es, bei der Auswahl genau hinzuschauen.
Darauf sollten Sie achten
- Lokale Marktkenntnis: Ein Makler sollte den lokalen Markt genau kennen. Fragen Sie nach aktuellen Vergleichspreisen in Ihrer Straße oder Ihrem Viertel. Ein guter Makler kann diese aus dem Stegreif nennen.
- Referenzen und Erfahrung: Wie lange ist der Makler aktiv? Wie viele Objekte hat er in Ihrer Region verkauft? Fragen Sie nach konkreten Referenzen und schauen Sie sich Online-Bewertungen an.
- Qualifikation: Achten Sie auf Mitgliedschaften in Berufsverbänden (IVD, BVFI) und Zusatzqualifikationen wie „Immobilienfachwirt“ oder „Diplom-Immobilienwirt“. Diese zeigen, dass der Makler seine Profession ernst nimmt.
- Vermarktungsstrategie: Lassen Sie sich erklären, wie der Makler Ihre Immobilie vermarkten will. Professionelle Fotos, virtuelle Rundgänge und ein durchdachtes Exposé sollten Standard sein.
- Transparente Kommunikation: Ein guter Makler hält Sie regelmäßig auf dem Laufenden — über Anfragen, Besichtigungen und Feedback. Fragen Sie nach, wie und wie oft er Sie informiert.
- Erreichbarkeit: Ist der Makler persönlich erreichbar? Oder landen Sie immer in einer Telefonzentrale? Persönliche Betreuung ist gerade bei einer so wichtigen Transaktion unverzichtbar.
- Vermögensschadenhaftpflicht: Jeder seriöse Makler verfügt über eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, die Fehler bei der Beratung abdeckt.
5. Der Maklervertrag: Was Sie wissen müssen
Seit Juni 2014 gilt für Maklerverträge über Wohnimmobilien eine Textformerfordernis — der Vertrag muss mindestens in Textform (E-Mail, Brief, Fax) geschlossen werden. Ein mündlicher Auftrag reicht nicht mehr aus.
Arten von Maklerverträgen
- Einfacher Maklerauftrag: Sie können mehrere Makler gleichzeitig beauftragen und auch selbst nach Käufern suchen. Der Makler hat keine Exklusivität und damit weniger Motivation, alle Register zu ziehen.
- Alleinauftrag: Nur ein Makler ist beauftragt, aber Sie dürfen selbst weiterhin nach Käufern suchen. Verkaufen Sie privat, wird keine Provision fällig.
- Qualifizierter Alleinauftrag: Nur der beauftragte Makler darf die Immobilie anbieten. Auch wenn Sie selbst einen Käufer finden, müssen Sie diesen an den Makler verweisen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Makler zu definierten Marketingmaßnahmen.
Unsere Empfehlung: Ein qualifizierter Alleinauftrag mit einer Laufzeit von drei bis sechs Monaten bietet beiden Seiten die beste Grundlage. Der Makler kann voll investieren, und Sie profitieren von maximalem Engagement.
Wichtige Vertragsklauseln
- Laufzeit: Übliche Laufzeiten sind drei bis sechs Monate. Achten Sie auf faire Kündigungsfristen und automatische Verlängerungen.
- Provisionshöhe: Die genaue Höhe und Aufteilung der Provision muss klar geregelt sein.
- Leistungsumfang: Was genau leistet der Makler? Je detaillierter das beschrieben ist, desto besser.
- Aufwendungsersatz: Manche Verträge enthalten eine Klausel für Aufwendungsersatz, falls es nicht zum Verkauf kommt. Fragen Sie explizit danach.
6. Typische Fehler bei der Maklerwahl
Vermeiden Sie diese häufigen Fehler bei der Auswahl Ihres Maklers:
- Nur auf die Provision schauen: Ein günstiger Makler, der schlecht vermarktet, kostet Sie am Ende mehr als ein guter Makler mit marktüblicher Provision.
- Dem höchsten Preisversprechen glauben: Manche Makler locken mit unrealistisch hohen Preiseinschätzungen, um den Auftrag zu bekommen. Die Ernüchterung kommt dann während der Vermarktung.
- Keinen Vertrag schließen: Ohne schriftlichen Vertrag haben Sie keine Rechtssicherheit. Bestehen Sie auf einem klaren Maklervertrag.
- Zu viele Makler gleichzeitig: Wenn dieselbe Immobilie bei fünf verschiedenen Maklern erscheint, wirkt das unseriös und drückt den Preis.
- Keine Chemie: Sie werden über Monate eng mit Ihrem Makler zusammenarbeiten. Die persönliche Passung ist wichtig — vertrauen Sie Ihrem Bauchgefühl.
7. Was einen guten Makler von einem schlechten unterscheidet
Die Qualitätsunterschiede in der Maklerbranche sind enorm. Hier sind die deutlichsten Unterscheidungsmerkmale:
- Realistische Bewertung vs. Fantasiepreise: Ehrlichkeit bei der Wertermittlung — auch wenn der Eigentümer das nicht hören möchte — ist ein Qualitätsmerkmal.
- Aktive Vermarktung vs. „abwarten“: Ein guter Makler vermarktet proaktiv: Er spricht vorgemerkte Interessenten an, nutzt sein Netzwerk und passt die Strategie bei Bedarf an.
- Regelmäßiges Reporting vs. Funkstille: Sie sollten mindestens alle zwei Wochen einen Statusbericht erhalten — auch wenn es nichts Neues gibt.
- Einzelbesichtigungen vs. Massenbesichtigungen: Qualität geht vor Quantität. Gezielte Einzeltermine mit vorqualifizierten Interessenten sind effektiver als offene Besichtigungen.
8. Die Zusammenarbeit mit Ihrem Makler: Tipps für Eigentümer
Auch Sie als Eigentümer können dazu beitragen, dass der Verkauf reibungslos verläuft:
- Seien Sie ehrlich: Informieren Sie Ihren Makler über alle Mängel und Besonderheiten der Immobilie. Verschwiegene Mängel können später zu Haftungsproblemen führen.
- Stellen Sie Unterlagen bereit: Je schneller der Makler alle Dokumente hat, desto schneller kann die Vermarktung starten.
- Bereiten Sie Ihre Immobilie vor: Aufräumen, saubermachen, kleine Reparaturen — der erste Eindruck bei Besichtigungen zählt enorm.
- Seien Sie erreichbar: Der Makler braucht Sie für Terminabsprachen und Rückfragen. Kurze Reaktionszeiten beschleunigen den Prozess.
- Vertrauen Sie dem Experten: Sie haben Ihren Makler aus guten Gründen ausgewählt. Lassen Sie ihn seine Arbeit machen und vertrauen Sie seiner Erfahrung.
9. Kosten, die auch ohne Makler anfallen
Auch wenn Sie privat verkaufen, entstehen Kosten, die viele Eigentümer unterschätzen. Eine ehrliche Gegenüberstellung zeigt, dass die „Ersparnis“ durch den Privatverkauf oft geringer ausfällt als gedacht:
- Professionelle Fotos: 200–500 Euro
- 360-Grad-Rundgang: 200–400 Euro
- Energieausweis: 50–500 Euro
- Inserate auf Portalen: 50–600 Euro pro Monat (je nach Portal und Laufzeit)
- Grundriss erstellen lassen: 100–300 Euro
- Wertgutachten: 500–2.000 Euro
- Rechtsberatung: 200–500 Euro
- Ihr Zeitaufwand: unbezahlbar (durchschnittlich 100–200 Stunden für einen Immobilienverkauf)
Rechnet man den eigenen Zeitaufwand mit ein, relativiert sich die Provisionsersparnis deutlich. Zudem erzielen professionell vermarktete Immobilien statistisch höhere Verkaufspreise — laut verschiedenen Studien um 5 bis 15 Prozent über dem Privatverkauf.
Häufig gestellte Fragen zur Maklerbeauftragung
In Baden-Württemberg beträgt die marktübliche Gesamtprovision 7,14 Prozent (inkl. MwSt.) des Kaufpreises. Seit 2020 wird diese bei Wohnimmobilien zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt — jeweils 3,57 Prozent. Die Provision ist ein Erfolgshonorar und wird erst nach notarieller Beurkundung fällig.
Die Maklerprovision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet wurde — also erst bei erfolgreichem Verkauf. Vorher entstehen Ihnen in der Regel keine Kosten. Achten Sie allerdings auf eventuelle Aufwendungsersatzklauseln im Maklervertrag.
Ja, aber die Bedingungen hängen vom Vertragstyp ab. Bei einem befristeten Vertrag endet dieser automatisch nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit. Eine vorzeitige Kündigung ist in der Regel nur bei wichtigem Grund möglich — etwa wenn der Makler seine vertraglich zugesicherten Leistungen nicht erbringt. Prüfen Sie die Kündigungsklauseln vor Vertragsschluss genau.
Kommt es nicht zum Verkauf, wird keine Provision fällig — die Maklerprovision ist ein reines Erfolgshonorar. Manche Verträge enthalten allerdings eine Aufwendungsersatzklausel für tatsächlich entstandene Kosten (z. B. Fotos, Anzeigen). Fragen Sie vor Vertragsschluss explizit danach und lassen Sie diese Klausel gegebenenfalls streichen.
Achten Sie auf lokale Marktkenntnis, Erfahrung, Referenzen und professionelles Auftreten. Ein guter Makler erklärt Ihnen seine Vermarktungsstrategie, nennt eine realistische Preiseinschätzung und ist persönlich erreichbar. Mitgliedschaft im IVD oder ähnlichen Verbänden ist ein Qualitätsmerkmal. Vereinbaren Sie am besten ein persönliches Erstgespräch.
Lernen Sie Frank Holder Immobilien kennen
Seit über 35 Jahren sind wir Ihr vertrauensvoller Partner für Immobilien in Reutlingen, Tübingen und der gesamten Region Neckar-Alb. Überzeugen Sie sich selbst in einem persönlichen Gespräch.